Seis claves para entender la crisis del gigante inmobiliario chino Evergrande

La Justicia hongkonesa ordenó este lunes la liquidación del endeudado gigante inmobiliario chino Evergrande, la cara más visible de la crisis del sector en el país asiático merced a su pasivo de unos 330 mil millones de dólares, que la sumió en una grave crisis hace ya más de dos años.

Estas son algunas claves para entender qué sucede con la empresa, que llegó a ser la mayor promotora inmobiliaria de China:

1. El estallido de la crisis
Todas las alarmas saltaron a mediados de 2021, cuando Evergrande incurrió en el impago de su deuda extraterritorial (‘offshore’) en un momento en el que arrastraba un pasivo superior a los 300 mil millones de dólares, dando pie a cientos de litigios y a una coyuntura de gran incertidumbre en el sector por las implicaciones de una posible quiebra.

Como muchas otras promotoras chinas, desde el ‘boom’ inmobiliario de finales de los 90 Evergrande dependía en buena medida de altos niveles de apalancamiento (usar deuda para financiar operaciones) y de ventas sobre plano para seguir sacando adelante sus promociones: algunos analistas estimaron que la firma tenía 1,4 millones de viviendas vendidas antes de su construcción cuando estalló la crisis, equivalente a más de 200.000 millones de dólares.

2. Las ‘tres líneas rojas’
Entre las causas de la crisis inmobiliaria china se destacan las llamadas ‘tres líneas rojas’, unas regulaciones impulsadas por Pekín en 2020 que buscaban limitar el acceso a financiación a aquellas promotoras que acumulasen un pasivo excesivo, superasen ciertos niveles de apalancamiento o no dispusieran de liquidez suficiente para hacer frente a las deudas a corto plazo.

Esto hizo que múltiples firmas del sector se enfrentasen a una crisis de liquidez que se sumó a las restricciones aplicadas en aquellos años para “enfriar” el alto precio de las viviendas -inasequibles para muchas familias chinas- en línea con el principio establecido por el presidente del país, Xi Jinping, que aseguró que “las viviendas son para vivir en ellas, no para especular”.

3. El mercado no responde
El frenazo del crecimiento tras el ‘cero covid’, el propio peso del sector inmobiliario sobre del PIB -según algunos analistas, en torno a un 30 %, sumando factores indirectos- y la desconfianza de los compradores se han traducido en un frenazo del mercado que preocupa no solo a las promotoras sino también a las familias, las cuales ven la vivienda como un importante vehículo de inversión.

Ante la coyuntura, los reguladores han respondido en los últimos meses con medidas de apoyo al sector, garantías a la entrega de viviendas vendidas sobre plano y la retirada de múltiples de las citadas restricciones, pero el mercado no está respondiendo: según cifras oficiales, la ventas comerciales medidas por área de suelo se desplomaron un 24,3 % en 2022 y otro 8,5 % en 2023.

4. Sin acuerdo de reestructuración
Evergrande presentó una propuesta para reestructurar casi 20.000 millones de dólares de deuda ‘offshore’ impagada, pero ha aplazado en varias ocasiones las votaciones de sus acreedores, la última de ellas el pasado mes de septiembre, cuando adujo que las ventas estaban evolucionando peor de lo que esperaba y anunció que no podía seguir emitiendo nueva deuda a través de su principal subsidiaria en China.

Según el diario estadounidense The Wall Street Journal, la última ronda de negociaciones con los acreedores finalizó en ruptura, lo que hizo que un importante grupo de tenedores de bonos ‘offshore’ impagados pasaran a apoyar la petición de liquidación, algo que parece haber sido clave a la hora de desencadenar la decisión de hoy, que llega tras siete aplazamientos por las tratativas mientras el grupo vendía activos para recabar fondos.

5. Vuelven las turbulencias
Los últimos meses han sido especialmente turbulentos para Evergrande: divulgó pérdidas superiores a 86.700 millones de dólares desde 2021, presentó una solicitud de bancarrota en EE.UU. para proteger sus activos, y sus acciones -que estuvieron congeladas durante año y medio- han caído ya casi un 99,5 % desde su pico máximo, alcanzado en octubre de 2017.

A finales de septiembre, su fundador y presidente, Xu Jiayin -que llegó a ser el hombre más rico de China-, fue puesto bajo una especie de arresto domiciliario bajo “sospechas de actividades ilegales”; las autoridades han arrestado también recientemente al vicepresidente de la filial de vehículos eléctricos del grupo y a varios empleados de su subsidiaria de gestión de patrimonio.

6. ¿Qué ocurrirá ahora?
Se espera que la juez hongkonesa que ha ordenado la liquidación nombre hoy mismo un administrador judicial para tomar el control de la dirección y los activos de la compañía, pero algunos analistas plantean la duda de si este dictamen será reconocido por la China continental, donde el grupo tiene la mayoría de sus activos, ya que el sistema judicial hongkonés está separado del chino en el marco de su estatuto de semiautonomía.

Los administradores judiciales tendrán un poder de ejecución muy limitado sobre los activos ‘onshore’ (situados en la China continental) si no logran ese reconocimiento”, apunta Lance Jiang, socio de Ashurst LLP, citado por el diario local South China Morning Post.